KİRA GELİRİ ÜZERİNDEN ECRİMİSİL BELİRLEME YÖNTEMİ

Kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirleneceği, sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edileceği

YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ'NİN 11.11.2019 TARİH, 2018/4266 ESAS VE 2019/10108 KARAR SAYILI İLAMI

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, elatmanın önlenmesi yönünden karar verilmesine yer olmadığına ecrimisil talebinin kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

K A R A R

Davacı vekili, vekil edeninin dava konusu  166 ada 74 parselde kayıtlı taşınmazın  maliki bulunduğunu, buna rağmen davalının vekil edeninin maliki olduğu bu taşınmazı kendi taşınmazıymış gibi uzunca bir süredir müvekkilinin rızası dışında kullandığını,   Sakarya 4. Noterliğinden 22/06/2012 tarihli ve 14705 yevmiye nolu ihtarnamesini davalıya keşide ettiğini, ancak davalı tarafın bu ihtarnameye de kayıtsız kaldığını belirterek, el atmanın önlenmesi ve ecrimisile karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili,  tarafların kardeş olduklarını, vekil edeninin kullanımının davacının muvafakatine dayalı olduğunu, eğer mahkemece bir ecrimisil bedeline hükmedilecekse bu ecrimisilin ihtarname tarihi olan 27/06/2012 tarihiyle davanın açılmış olduğu 09/04/2013 tarihi arasında sınırlı olması gerektiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, el atmanın önlenmesi istemi yönünden dava sırasında taşınmaz boşaltıldığı için karar verilmesine yer olmadığına hükmedilmiş, ecrimisil  istemi yönünden ise bilirkişi raporunda belirlenen 5 yıllık miktar üzerinden  kabul kararı verilmiş; hüküm, davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava; el atmanın önlenmesi ve ecrimisil  istemine ilişkindir.

1. Davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde; dosya kapsamındaki cevap dilekçesi ve davalı tanıklarının anlatımlarından, davacı tarafın ihtarname tarihi olan 22/06/2012 tarihine kadar davalının kullanımına muvafakati olduğu anlaşıldığından, Mahkemece yapılması gerekenin ihtarnamenin tebliğ tarihine on beş gün eklenmek sureti ile belirlenecek tarihten itibaren ecrimisil hesabının yapılması gerekirken, dava tarihinden geriye dönük beş yıllık ecrimisile hükmedilmesi doğru görülmemiştir.

2. Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;  Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere; ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. 

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtayın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve 6100 sayılı HMK'nin 266. vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Açıklanan bu ilke ışığında somut olay incelendiğinde, dosya içerinde mevcut bilirkişi kök ve ek raporlarında taşınmazın ecrimisil bedelinin belirlenmesinde taraflarca emsal sözleşme sunulmadığı, bilirkişinin de raporunda emsal kıyaslaması yapmadığı, ÜFE oranlarının uygulamasında da her yıl için açıklanan ÜFE rakamlarının ait olduğu yıla uygulanmasının yerine, beş yıllık ÜFE oranlarının ortalamasının her yıla uygulanması sonucu hesaplama yapıldığı, bilirkişi raporunun bu yönleri ile Dairemiz ilkelerinden uzak olduğu ve denetiminin yapılamadığı anlaşıldığından yeniden denetime elverişli rapor alınmak üzere kararın  bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Davacı ve davalı vekilinin temyiz itirazlarının yukarıda yazılı nedenlerle  kabulüyle hükmün 6100 sayılı HMK'nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA,  taraflarca HUMK'un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edenlere ayrı ayrı iadesine, 11/11/2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.