_edited.jpg)
Uygulamada yaşanan belirli-belirsiz süreli kira sözleşmesi ayrımı sorunu, özellikle kira sözleşmesinin feshi noktasında uygulanacak usulü de değiştirdiğinden önem arzetmektedir.
Uygulamada yaşanan belirli-belirsiz süreli kira sözleşmesi ayrımı sorunu, özellikle kira sözleşmesinin feshi noktasında uygulanacak usulü de değiştirdiğinden önem arzetmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun, kira sözleşmelerini düzenleyen kuralların genel hükümler kısmında yer alan 327’nci maddesi
“Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.
Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.”
Kuralını ihtiva etmektedir.
Fakat Türk Borçlar Kanunu madde 327’de düzenlenen bu kural tüm kira sözleşmelerinde uygulanabilecek nitelikte bir kural değildir. Bu husus kira sözleşmelerinin belki de en can alıcı noktası olup, sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olması, sözleşmelerin sona erme rejimini ve bazı sona erme hâllerinde dava açma sürelerinin hesabı gibi konuları doğrudan etkilemektedir.
Kira aktine ilişkin kuralların genel hükümleri arasında yer alan Türk Borçlar Kanunu’nun 327’nci maddesinin, konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından da uygulanabilmesi için, Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin özel hükümlerin yer aldığı bölümünde Türk Borçlar Kanunu’nun 327’nci maddesini devre dışı bırakacak özel bir düzenlemenin bulunmaması gerekir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ve devamı maddelerinde yer alan konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin özel hükümlerin yer aldığı bölümde, belirli süreli olarak kurulan konut veya çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, kirasüresinin dolmasına rağmen devam ettirilen kira sözleşmesinin akıbetinin ne olacağı konusunda Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesinde özel bir düzenleme bulunmaktadır.
Buna göre:
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.”
Maddeden de anlaşılacağı üzere, belirli süreli konut ya da çatılı iş yeri kira sözleşmeleri, süre sonunda kiracı tarafından sona erdirilmezse, kanun gereği belirli bir süre olan bir yıl süre ile uzamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesindeki düzenleme ile konut ve çatılı iş yerleri için getirilen bu özel kural, Türk Borçlar Kanunu’nu madde 327’deki genel kuralı devre dışı bırakmış olmaktadır.
Nitekim Yargıtay uygulaması da bu yönde olup, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/2914 esas sayılı dosyası üzerinden verdiği kararda da bu husus açıkça belirtilmiştir.
“Taraflar arasında imzalanan 01.06.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 12. maddesinde; tarafların 6 ay evvelden yazılı haber vererek sözleşmeyi feshedebileceği şeklinde feshi ihbar süresi kararlaştırılmıştır. Davacı
12.06.2013 tarihinde dava açmış, sözleşmedeki feshi ihbar süresi uyarınca 6 ay öncesinden davalıya ihtar göndermiştir. Buna göre mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, konut ve çatılı işyerlerinde sözleşmenin uzaması halinde belirsiz süreli hale gelmeyeceği, sözleşmenin belirli süreli olduğu dikkate alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.”
Bu kapsamda konut ve çalılı işyeri kira sözleşmelerinde sözleşme süresi sonunda, kanun gereğince sözleşmenin bir yıl uzaması sözleşmeyi belirsiz süreli hale getirmeyecek, aksine kira sözleşmesi belirli bir süre olan birer yıllık süreler halinde uzamaya devam edecektir.
Comments